1970632

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

**Conversie vicarie-erfpacht naar eeuwigdurend erfpacht**

Een tijdelijk vicarie-erfpachtrecht wordt omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht.

**Feiten**
Het vicarie-erfpachtrecht is gevestigd voor 150 jaar; eindigt [GEANONIMISEERD]. Bij de vestiging van het tijdelijke vicarie-erfpachtrecht vond door de erfpachter een inschrijving plaats op het Grootboek der Nationale Schuld. Er werd een bedrag gestort dat, op basis van de vastgestelde interest van 3%, volstaat voor de betaling van de jaarlijkse canon. De gemeente heeft over dit kapitaal een volledig en onvoorwaardelijk beheer, in die zin dat zij rechtstreeks en zonder enige tussenkomst van de erfpachter de interest van 3% daarvoor ontvangt. De jaarlijkse interest op die schuld komt dus aan de gemeente toe, bij wijze van canonbetaling. Bij de vestiging van het vicarie-erfpachtrecht zijn geen bijzondere voorwaarden gesteld, zodat het recht wordt vormgegeven door het wettelijk raamwerk van het erfpachtrecht in het Oud-BW. Deze beschreven kenmerken van het vicarie-erfpacht zijn overigens deels afgeleid uit een akte die op een ander object ziet (Hoofdweg 449, Sloten, akte 53619, nr. 90), waarbij het recht overigens wel dezelfde looptijd heeft en tot precies dezelfde datum loopt! [GEANONIMISEERD]
De kennisgroep gaat er dan ook vanuit dat de hiervoor weergegeven kenmerken ook gelden voor het onderhavige om te zetten vicarie-erfpachtrecht. Het tijdelijk vicarie-erfpachtrecht zal eerdaags worden omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht.

**Vragen**
1. Is een vicarie-erfpachtrecht een erfpachtrecht?
2. Wordt de maatstaf van heffing bepaald op het verschil in waarde van het ‘nieuw’ en oude recht?
3. Wat is de maatstaf van heffing? Kan worden aangesloten bij de afkoopsom die de gemeente heeft vastgesteld?

**Antwoorden**
1. Het vicarie-erfpachtrecht kwalificeert als een erfpacht.
2. De maatstaf van heffing wordt bepaald op het verschil in waarde van het ‘nieuw’ en oude recht.
3. De maatstaf van heffing moet worden gebaseerd op de waarde in het economische verkeer van het recht, zodat deze niet kan worden gebaseerd op de door de gemeente bepaalde afkoopsom.

**Beschouwing**
Bij 1: Het vicarie-recht kwalificeert als een erfpacht.
Uit de beschikbare informatie betreffende vicarie-erfpachtgrenden volgt dat een canon verschuldigd was. Ter voldoening aan die verplichting is door de erfpachter een kapitaal gestort waarvan de jaarlijkse interest – als canon – toekomt aan de gemeente. Er wordt derhalve voldaan aan de onder het oud-BW geldende eis van een canonverplichting. Naar de kennisgroep meent, is hier overigens geen sprake van afkoop van de canonverplichting, zoals de gemeente aangeeft op [GEANONIMISEERD], immers komt enkel de jaarlijkse interest op het door de eerste erfpachter gestorte bedrag toe aan de gemeente, terwijl de gemeente het door de oorspronkelijk erfpachter gestorte kapitaal (aan zijn erfgenamen) bij het einde van de looptijd van het recht moet terugbetalen; bij de omzetting moet het kapitaal wellicht direct worden terugbetaald aan de (erfgenamen van de) erfpachter die het kapitaal oorspronkelijk heeft gestort (vruchtgebruik).

Bij 2: Maatstaf van heffing wordt bepaald op het verschil in waarde van het nieuwe en oude recht.
De omzetting van het tijdelijke vicarie-erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht vormt een verkrijging; als al niet sprake is van een nieuw recht, vindt tenminste een ‘wijziging’ plaats in de zin van art. 6, tweede lid WBR. De maatstaf van heffing moet worden bepaald met inachtneming van art. 9, tweede lid, WBR. Er vindt dus enkel heffing plaats over het verschil in waarde tussen het oude en nieuwe beperkte recht.

Bij 3: Maatstaf van heffing gebaseerd op de waarde in het economische verkeer van het recht.
Op voorhand wijst de kennisgroep erop dat de waardering van het nieuwe en oude recht een aangelegenheid is die als uitgangspunt moet gebeuren door de belastingplichtige, eventueel door het inschakelen van deskundigen. De overdrachtsbelasting is immers een voldoeningsbelasting, zodat de verkrijger ingevolge de wettelijke systematiek zelf is gehouden tot voldoening van de verschuldigde overdrachtsbelasting en hij in het verlengde van die verplichting ook zelf is gehouden de waarde te (laten) bepalen van het verkregen (gewijzigde) erfpachtrecht. De belastingdienst heeft als uitgangspunt enkel een toezichtstaak.

Naar de kennisgroep zich evenwel kan voorstellen, verhouden de kosten van het inhuren van een taxateur zich in het onderhavige geval, niet met het geringe heffingsbelang, mede rekening houdend met het tarief van 2% dat geldt voor de onderhavige verkrijging. Alsdan zou kunnen worden getracht de waarde te bepalen via een vaststellingsovereenkomst. Daarbij zou naar ons idee rekening moeten worden gehouden met de volgende aspecten. [GEANONIMISEERD]
Bij gebrek aan data waaruit een andere verdeling plaatsvindt, komt het ons voor dat in het kader van een vaststellingsovereenkomst (vooralsnog) kan worden aangesloten bij deze verdeling van de waarde over de grond en de opstal. Aan deze splitsing gaat echter de vraag vooraf of de waarde van de opstal – vanaf de vervaldatum van het vicarie-erfpachtrecht – niet moet worden meegenomen als een factor die tot een stijging van de waarde van het nieuwe recht leidt. Onder art. 773 (oud) BW was de erfpachter bij het einde van het recht als uitgangspunt immers juist niet gerechtigd tot een vergoeding voor de opstal, als dit niet was afgesproken, terwijl deze insteek na de invoering van het NBW in 1992 bleef gelden volgens art. 170 van de overgangswet. Nu de vergoeding van de waarde van de opstal bij het einde van het recht niet is geregeld in het vicarie-erfpachtrecht, de kennisgroep heeft een dergelijke bepaling althans niet gezien in het andere vicarierecht, krijgt de erfpachter bij het einde van het recht in 2064 dus in beginsel niets vergoed voor de opstal. Dit betekent dat de waarde van het oude vicarie-erfpacht in zoverre lager ligt dan het nieuwe voortdurende erfpachtrecht, dat immers niet meer eindigt en waarop het huidige BW van toepassing is zodat ingevolge art. 5:99 BW bij een uitzonderlijke beëindiging – onteigening – wel mede een vergoeding volgt voor de waarde van de opstal. Bij die insteek zal de contante waarde die de opstal vanaf 2064 heeft dus moeten worden bijgeteld als element van de waarde van het nieuwe erfpacht; tot die tijd vormt de opstal ook een waarde verhogend element van het vicarie-erfpachtrecht. Waardering van die contante waarde lijkt nogal een opgaaf, zodat de kennisgroep zich goed kan voorstellen dat ook die waarde gezamenlijk wordt vastgesteld.

Vervolgens moet worden bepaald of bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer kan worden meegaan in de toegepaste depreciatiefactor van 10% en de overstappremie van 25%. Naar onze indruk zijn dit afslagen die de gemeente in de praktijk hanteert en als een soort smeerolie om mensen te bewegen over te stappen en discussie over de waarde zoveel mogelijk buiten de deur te houden. Naar wij denken, moeten die afslagen dan ook buiten beschouwing worden gelaten nu de WOZ-waarde is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Dat de grond is bebouwd met de betreffende opstal, dat sprake is van een ‘bestaand erfpachtrecht’ en dat de erfpachter wordt gepaaid om over te stappen leidt er volgens ons althans niet toe dat de waarde in het economische verkeer daardoor daalt zodat het niet in de rede ligt om de afslagen toe te passen.