1774362

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

**1774362**

Postbus 4486
6401 CZ Heerlen
Telefoon

Kennisgroep overdrachtsbelasting
Datum: 11 juli 2016
Behandeld door:
Vraag: 16-052 -05
Betreft: Bindend advies

Geachte,

U heeft de kennisgroep een vraag gesteld omtrent de toepassing van artikel 19 Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna WBR). Hieronder treft u het antwoord (bindend advies) aan.

**Feiten.**
Bij [GEANONIMISEERD] levert Partij A vastgoed aan Partij B voor een koopsom van [GEANONIMISEERD]. De grondprijs bedraagt nominaal [GEANONIMISEERD], waarvan [GEANONIMISEERD] in de akte is opgenomen. [GEANONIMISEERD] kan door koper eenzijdig worden verlengd en dat levert bij ontbinding een schadevergoeding op van [GEANONIMISEERD]. Bij brief [GEANONIMISEERD] zijn de afspraken gewijzigd. De nieuwe voorwaarde luidt: [GEANONIMISEERD]. Bij verzoek van [GEANONIMISEERD] wordt gemeld dat [GEANONIMISEERD] door koper een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde die is opgenomen in een akte van levering [GEANONIMISEERD]. Aan Partij B wordt [GEANONIMISEERD] gerestitueerd. Verzocht wordt teruggaaf van de op aangifte voldane belasting ad [GEANONIMISEERD] en de op naheffingsaanslag [GEANONIMISEERD] betaalde [GEANONIMISEERD].

**Vragen.**
In uw antwoord datum en kenmerk van deze brief vermelden.

**Vraag 1.**
Geldt voor artikel 19 WBR het vereiste dat de volledige koopsom moet worden gerestitueerd?

**Vraag 2.**
Is nog steeds sprake van een ontbindende voorwaarde als de oorspronkelijk opgenomen voorwaarde van betaling van optievergoeding van [GEANONIMISEERD] wordt gewijzigd in [GEANONIMISEERD]?

**Antwoorden.**
**Antwoord op vraag 1:**
Artikel 19 WBR vereist een feitelijk en rechtens herstel van de toestand van vóór de verkrijging. Daarvan is in de onderhavige situatie geen sprake, nu feitelijk niet de volledige koopsom wordt gerestitueerd. Met de ontbinding van de overeenkomst is koper een optievergoeding c.q. schadevergoeding verschuldigd. Deze vergoeding beoogt (een deel van) het ontwikkelrisico (het risico van waardeverandering) bij verkoper, in geval van terug-overdracht van de gronden, af te dekken c.q. af te wentelen op de koper. De overeengekomen vergoeding houdt geen verband met een verbetering, verbouwing, sloop of vestiging beperkt recht of huurrecht. Doordat dit ontwikkelrisico (waardeverandering) van de gronden na de verkrijging (mede) ten laste van de koper is gekomen, is geen sprake van een rechtens herstel van de toestand van vóór de verkrijging. Als de situatie ten tijde van de verkrijging feitelijk en rechtens hersteld zou zijn, dan zou de waardeverandering na de verkrijging (geheel) ten laste van verkoper zijn gekomen. Nu daarvan geen sprake is, is de toestand van vóór de verkrijging van de onroerende zaak niet feitelijk en rechtens hersteld.

**Antwoord op vraag 2:**
Er is sprake van een ontbinding ex artikel 19 WBR van de overeenkomst bij de gewijzigde optievergoeding/schadevergoeding, aangezien ook, na aanpassing van deze vergoeding, de terugoverdracht afhankelijk is gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis (de bestemmingswijziging).

**Beschouwing.**
Met betrekking tot vraag 1:
Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en letter a, WBR wordt op verzoek teruggaaf van de belasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde. In het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 3 mei 2005, nr. CPP2005/370M (laatstelijk herzien bij besluit van 30 augustus 2012, nr. BLKB/2012/791M, Stcrt 2012, 18286) is overwogen:

**2. Feitelijk en rechtens herstel**
**2.1 Restitutie koopsom**
Voor een feitelijk en rechtens herstel van de toestand van vóór de verkrijging, moet de verkoper onder meer de door hem ontvangen koopsom geheel restitueren. Het is mogelijk dat daarbij een verrekening plaatsvindt vanwege een waardeverandering van de onroerende zaak tussen het moment van verkrijging en de latere terugoverdracht. In dat geval geldt het uitgangspunt dat de toestand van vóór de verkrijging niet geheel feitelijk en rechtens is hersteld. Een teruggaaf van betaalde belasting is dan niet mogelijk. Dit vind ik in deze situatie niet gewenst. Daarom keur ik het volgende goed met toepassing van artikel 63 van de AWR (hardheidsclausule).

**Goedkeuring**
Ik keur onder voorwaarden het volgende goed. Op grond van artikel 19 van de WBR kan teruggaaf van betaalde overdrachtsbelasting worden verleend als bij de restitutie van de koopsom een bedrag wordt verrekend gelijk aan de waardeverandering van de betrokken onroerende zaak tussen het moment van verkrijging en de latere terugoverdracht. Voor de verkrijging krachtens herstel kan in dit geval de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel r, van de WBR worden toegepast.

**Voorwaarden**
Voor deze goedkeuringen gelden de volgende vier voorwaarden:
a. Het te verrekenen bedrag ziet uitsluitend op de waardeverandering die het gevolg is van een verbetering, verbouwing of sloop van de betrokken onroerende zaak, dan wel een vestiging van een beperkt recht of huurrecht overeenkomstig Titel 4 van Boek 7 van het BW.
b. Voor de berekening van de waardeverandering tussen het moment van verkrijging en de latere terugoverdracht, wordt de onroerende zaak gewaardeerd in de nieuwe staat, dus inclusief verbetering, verbouwing, sloop of vestiging beperkt recht of huurrecht, echter naar het moment van de oorspronkelijke verkrijging.
c. De verrekening volgt uit een verplichting wegens ongerechtvaardigde verrijking zoals bedoeld in artikel 6:212 van het BW.
d. Aan de overige vereisten van artikel 19 van de WBR wordt voldaan.

Door de vervulling van de ontbindende voorwaarde is partij A (verkoper) feitelijk en rechtens niet in dezelfde toestand komen te verkeren als voor de levering aan partij B (koper). Er is geen sprake van een herstel van de toestand van vóór de verkrijging, omdat vooraf is bepaald dat koper een optievergoeding/schadevergoeding verschuldigd is bij vervulling van de ontbindende voorwaarde. Deze betaling houdt geen verband met verbetering, verbouwing of sloop van de betrokken gronden, dan wel een vestiging van een beperkt recht of huurrecht overeenkomstig Titel 4 van Boek 7 van het BW. De overeengekomen ontbindende voorwaarde beoogt een drempel op te werpen tot terug-overdracht van de gronden alsmede het ontwikkelrisico (waardeverandering) van de gronden ingeval van vervulling van de voorwaarde, af te wentelen op koper. Met de vervulling van de ontbindende voorwaarde en terugbetaling van een deel van de oorspronkelijke vergoeding is het ontwikkelrisico (mede) ten laste van koper gekomen. Hiermede is de waardeverandering die na de verkrijging van de onroerende zaak is ontstaan, niet volledig aan verkoper toegekomen. Daarmee is de toestand van vóór de verkrijging van de onroerende zaak niet feitelijk en rechtens hersteld. Als de situatie ten tijde van de verkrijging feitelijk en rechtens hersteld zou zijn, zou de waardeverandering die na de verkrijging is ontstaan, aan verkoper zijn toegekomen c.q. door verkoper zijn gedragen. Nu daarvan geen sprake is, is de toestand van vóór de verkrijging van de onroerende zaak niet feitelijk en rechtens hersteld. Er is niet voldaan aan artikel 19, eerste lid, aanhef en letter a, WBR.

Steun voor dit standpunt is gelegen in de volgende uitspraken:
Gerechtshof Arnhem Leeuwarden 11 juni 2013 nr. 12-00594, ECLI:NL:GHARL:2013:CA3907.
Rechtbank Gelderland, 12 februari 2015 nr. AWB-14_1737, ECLI:NL:RBGEL:2015:891.

**Met betrekking tot vraag 2:**
Een verbintenis is voorwaardelijk wanneer een rechtshandeling bij haar werking afhankelijk is gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis. De terugoverdracht is ook na de gewijzigde vergoeding nog steeds afhankelijk gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis [GEANONIMISEERD]. Daarmee is sprake van een ontbindende voorwaarde.

Ik hoop u hiermee naar genoegen geïnformeerd te hebben.