1774325

Kennisgroepstandpunt

Antwoord op de vraag betreffende omzetting appartementsrechten in eigendom en opstalrechten
Casus
Een pand is gesplitst in
7 Awigeeft recht op uitslurte67 Awr
nd gebru k van benedenverdieping aandeel in de
gemeenschap) (hierna: de Benedenverdieping). Eigenaar ig 67 Awr
67 Awigeeft recht op uitsluitend gebruik van de bovenverdieping 67 Awr jandeel in de
gemeenschap). (hierna: “Bovenverdieping”). Eigenaar ide7 Aurl
67 Awr jen67 Awr
b. bij dezelfde akte levert67 Awh aar
bij dezelfde akte wordt door| 67
Bovenverdieping. Het recht van opstal wordt gevestigd voor onbepaalde duur en partijen hebben
geen mogelijkh eid toto zegoing67 Awr willer| 67 Awr yan de we af. Dit willen zij bewerkstelligen als volgt:
a. bij akte wordt de splitsing opgeheven;
onverdeeld aandee 67 Awr aan 67 Awr
Awr ten behoeve vang? Amten recht van opstal gevestigd op de
van het recht van opstal.
d. er worden door67 Awrnog enkele bedrijfsruimten verkocht, die deel uitmaken van de
Benedenverdieping. Ook hiervoor wordt een recht van opstal gevestigd tb 67 Avy Hiervoor is een
koopsom van € 67 Awr bvereengekomen.
e. het recht van opstal zoals inc. en d. genoemd, zal als 1 recht van opstal worden gevestigd.
Er is geen vergoeding verschuldigd voor het recht van opstal (niet eenmalig en niet periodiek)
behoudens de koopprijs voor het opstalrecht voor de verkochte bedrijfsruimten.
Fiscale vragen
1. leidt de opheffing van d
2. is ovb verschuldigd doo
3. is ovb verschuldigd doo
op de Bovenverdieping?
Antwoord
1. Neen,
2. Ja,
3. Ja.e splitsing tot heffing ovb?
7 AwEerzake van de vestiging van het recht van opstal voor zover dat ziet| 67 Awr |erzake van de verkrijging van het aandeel vand? Av
Vooraf: de civielrechtelijke aspecten
Terzijde is de vraag gesteld of het vestigen van een opstalrecht civielrechtelijk wel mogelijk is. De
kennisgroep acht het zeer de vraag of een opstalrecht in een geval als dit rechtsgeldig kan worden
gevestigd. Uit de verstrekte informatie kan worden afgeleid dat het oogmerk bestaat door vestiging
van één opstalrecht de Bovenverdieping en diverse bedrijfsruimten in de Benedenverdieping te
verzelfstandigen. Het komt de kennisgroep voor dat het hier gaat om gedeelten van het totale
gebouw die in goederenrechtelijke zin zijn aan te merken als bestanddelen van het totale gebouw
(art. 3:4 BW). Naar de heersende opvattingen is het niet mogelijk door vestiging van een opstalrecht
bestanddelen als deze door het vestigen van een opstalrecht in goederenrechtelijke zin te
verzelfstandigen in die zin dat de opstalhouder eigenaar wordt van deze ruimten (die dan als
zelfstandige onroerende zaken hebben te gelden) en de eigendom van de hoofdgerechtigde beperkt
blijft tot de overige ruimten van het gebouw (bestanddelen die ook tot onroerende zaken zijn
verzelfstandigd).
Vragensteller: ‘Over de vestiging van het recht van opstal dat ziet op de andere bedrijfsruimte is wel ovb verschuldigd, dat
weten ze’.
1774325 00003

Beschouwing (voor het geval vestiging van opstalrecht civielrechtelijk mogelijk zou zijn)
De vraag die beantwoord dient te worden is of, en zo ja welke, belastbare feiten zich in het kader
van de Wbr voordoen. Indien er sprake is van verkrijgingen in het kader van de Wbr dient
vervolgens het voorwerp van de verkrijging en de maatstaf van heffing te worden bepaald.
Ad 1. Opheffing van de splitsing in appartementsrechten
Opheffing van de splitsing in appartementsrechten leidt niet tot heffing van overdrachtsbelasting,
omdat er geen sprake is van verkrijging van een onroerende zaak of van een recht waaraan een
onroerende zaak is onderworpen (idem splitsing in appartementsrechten).
Toelichting
Een appartementsrecht is een onverdeeld aandeel in de in de splitsing betrokken goederen. Een
appartementseigenaar is een deelgenoot in een goederenrechtelijke gemeenschap. Het is een
aandeel waaraan voor de appartementseigenaar een exclusief gebruiksrecht is verbonden van een
gedeelte van een gebouw en/of grond dat blijkens zijn inrichting is bestemd om als afzonderlijk
geheel te worden gebruikt en een recht tot medegebruik voor gemeenschappelijk gebruik bestemde
delen van het gebouw en/of grond.
Splitsing van een gebouw in appartementsrechten is geen belastbaar feit voor de
overdrachtsbelasting, omdat er van verkrijging geen sprake is, noch in goederenrechtelijke zin, noch
in economische zin. Slechts de modaliteit van de (mede-) eigendom wijzigt, maar dat feit is niet
belastbaar. Is er vóór de splitsing één eigenaar, dan is die na de splitsing rechthebbende op alle
appartementsrechten. Zijn er vóór de splitsing twee of meer eigenaars (mede-eigenaars), dan zijn
die mede-eigenaars na de splitsing gezamenlijk rechthebbende op alle appartementsrechten.
Bij opheffing van de splitsing geldt hetzelfde. Na de splitsing is de gemeenschap niet langer in
appartementsrechten gesplitst. Elke ex-appartementseigenaar blijft echter als deelgenoot
gerechtigd in de (vrije) gemeenschap voor het aandeel dat hij reeds als appartementseigenaar had.
De afspraken omtrent gebruik en onderhoud e.d. vastgelegd in de akte van splitsing en het daarvan
deel uitmakende reglement gelden weliswaar niet meer, maar van verkrijging van een onroerende
zaak of van een recht waaraan een onroerende zaak is onderworpen is noch in goederenrechtelijke
noch in economische zin sprake.
Ad 2. Verkrijging doof 67 Awr van 67 Awr pnverdeeld aandeel in het pand.
[ 67 Aur verkrijgt van [__sraur _ |aandeel in het gehele pand belast met het door$7 Awr
voorbehouden recht van opstal, ofwel 67Awr |andeel in de blote eigendom. Terzake hiervan is
{7 Avbverdrachtsbelasting verschuldigd. Heffing vindt plaats over de waarde van) §67Awr handeel
in de blote eigendom.
Ad 3. Verkrijging doof? Awhan een opstalrecht
7 Awterkrijgt van 67 Awr [het recht van opstal of 87Awr }andeel in het gehele pand. Terzake
hiervan is67 Awbver de waarde van dit opstalrecht overdrachtsbelasting verschuldigd.
Conclusie
| 67 awr |s overdrachtsbelasting verschuldigd ove | s7Awr |yan de waarde van de blote eigendom.
67 Awr | 67 Awr | overdrachtsbelasting verschuldigd ove | s7Awr Jan de waarde van het recht van opstal.
Slotopmerkingen (art. 9 lid 2 WBR, art. 63 AWR))
Men zou nog kunnen menen dat in deze casus wellicht aansluiting gezocht kan worden bij art. 9, lid
2, WBR, dat dubbele heffing reduceert tot heffing over het waardeverschil, als een beperkt recht
1774325 00003

1774325wordt opgezegd in ruil voor een ander beperkt recht op dezelfde onroerende zaak. Erfpacht wordt
bijvoorbeeld omgezet in opstal of vruchtgebruik, of omgekeerd.
Naar de letter is deze bepaling in onze casus niet van toepassing, ook niet —zo menen wij – via
redelijke wetstoepassing, omdat hier een aandeel in de eigendom (geen beperkt recht) wordt
omgezet in een opstalrecht (wel een beperkt recht), Voor die situatie is art. 9, lid 2, WBR niet
geschreven. Dan rest alleen 63 AWR voor belanghebbenden, niet op voorhand kansloos, mits maar
het gebruiksrecht dat ASR voor en na de splitsing had betrekking had op dezelfde ruimten als
waarop het opstalrecht ziet. Vgl. Besluit 3 mei 2005° (omzetting lidmaatschapsrechten in
appartementsrechten).
Besluit van 3 mei 2005, nr. CPP2004/3039M, NTFR 2005/627, V-N 2005/25.14.
00003