1774325

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

Antwoord op de vraag betreffende omzetting appartementsrechten in eigendom en opstalrechten

**Casus**
Een pand is gesplitst in 7 appartementsrechten.
Eigenaar 67 Awr geeft recht op uitsluitend gebruik van de benedenverdieping (hierna: de Benedenverdieping).
Eigenaar 67 Awr geeft recht op uitsluitend gebruik van de bovenverdieping (hierna: "Bovenverdieping").
Bij dezelfde akte wordt door 67 Awr het recht van opstal gevestigd voor onbepaalde duur en partijen hebben geen mogelijkheid tot wijziging. Dit willen zij bewerkstelligen als volgt:
a. bij akte wordt de splitsing opgeheven;
b. er wordt een onverdeeld aandeel in de gemeenschap aan 67 Awr geleverd;
c. er wordt een recht van opstal gevestigd op de Bovenverdieping.
d. er worden door 67 Awr nog enkele bedrijfsruimten verkocht, die deel uitmaken van de Benedenverdieping. Ook hiervoor wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor is een koopsom van € 67 Awr overeengekomen.
e. het recht van opstal zoals genoemd in c. en d. zal als 1 recht van opstal worden gevestigd. Er is geen vergoeding verschuldigd voor het recht van opstal (niet eenmalig en niet periodiek) behoudens de koopprijs voor het opstalrecht voor de verkochte bedrijfsruimten.

**Fiscale vragen**
1. leidt de opheffing van de splitsing tot heffing ovb?
2. is ovb verschuldigd door de vestiging van het recht van opstal voor zover dat ziet op de Bovenverdieping?
3. is ovb verschuldigd door de verkrijging van het aandeel in de blote eigendom?

**Antwoord**
1. Neen,
2. Ja,
3. Ja.

**Vooraf: de civielrechtelijke aspecten**
Terzijde is de vraag gesteld of het vestigen van een opstalrecht civielrechtelijk wel mogelijk is. De kennisgroep acht het zeer de vraag of een opstalrecht in een geval als dit rechtsgeldig kan worden gevestigd. Uit de verstrekte informatie kan worden afgeleid dat het oogmerk bestaat door vestiging van één opstalrecht de Bovenverdieping en diverse bedrijfsruimten in de Benedenverdieping te verzelfstandigen. Het komt de kennisgroep voor dat het hier gaat om gedeelten van het totale gebouw die in goederenrechtelijke zin zijn aan te merken als bestanddelen van het totale gebouw (art. 3:4 BW). Naar de heersende opvattingen is het niet mogelijk door vestiging van een opstalrecht bestanddelen als deze door het vestigen van een opstalrecht in goederenrechtelijke zin te verzelfstandigen in die zin dat de opstalhouder eigenaar wordt van deze ruimten (die dan als zelfstandige onroerende zaken hebben te gelden) en de eigendom van de hoofdgerechtigde beperkt blijft tot de overige ruimten van het gebouw.

**Vragensteller:** ‘Over de vestiging van het recht van opstal dat ziet op de andere bedrijfsruimte is wel ovb verschuldigd, dat weten ze’.

**Beschouwing (voor het geval vestiging van opstalrecht civielrechtelijk mogelijk zou zijn)**
De vraag die beantwoord dient te worden is of, en zo ja welke, belastbare feiten zich in het kader van de Wbr voordoen. Indien er sprake is van verkrijgingen in het kader van de Wbr dient vervolgens het voorwerp van de verkrijging en de maatstaf van heffing te worden bepaald.

**Ad 1. Opheffing van de splitsing in appartementsrechten**
Opheffing van de splitsing in appartementsrechten leidt niet tot heffing van overdrachtsbelasting, omdat er geen sprake is van verkrijging van een onroerende zaak of van een recht waaraan een onroerende zaak is onderworpen. Een appartementsrecht is een onverdeeld aandeel in de in de splitsing betrokken goederen. Een appartementseigenaar is een deelgenoot in een goederenrechtelijke gemeenschap. Het is een aandeel waaraan voor de appartementseigenaar een exclusief gebruiksrecht is verbonden van een gedeelte van een gebouw en/of grond dat blijkens zijn inrichting is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en een recht tot medegebruik voor gemeenschappelijk gebruik bestemde delen van het gebouw en/of grond. Splitsing van een gebouw in appartementsrechten is geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting, omdat er van verkrijging geen sprake is, noch in goederenrechtelijke zin, noch in economische zin.

**Ad 2. Verkrijging van een onverdeeld aandeel in het pand.**
67 Awr verkrijgt van 67 Awr een aandeel in het gehele pand belast met het door 67 Awr voorbehouden recht van opstal, ofwel 67 Awr aandeel in de blote eigendom. Terzake hiervan is overdrachtsbelasting verschuldigd. Heffing vindt plaats over de waarde van het aandeel in de blote eigendom.

**Ad 3. Verkrijging van een opstalrecht**
67 Awr verkrijgt van 67 Awr het recht van opstal of 67 Awr aandeel in het gehele pand. Terzake hiervan is 67 Awr overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van dit opstalrecht.

**Conclusie**
67 Awr is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de blote eigendom. 67 Awr is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het recht van opstal.

**Slotopmerkingen (art. 9 lid 2 WBR, art. 63 AWR)**
Men zou nog kunnen menen dat in deze casus wellicht aansluiting gezocht kan worden bij art. 9, lid 2, WBR, dat dubbele heffing reduceert tot heffing over het waardeverschil, als een beperkt recht wordt opgezegd in ruil voor een ander beperkt recht op dezelfde onroerende zaak. Naar de letter is deze bepaling in onze casus niet van toepassing, ook niet — zo menen wij – via redelijke wetstoepassing, omdat hier een aandeel in de eigendom (geen beperkt recht) wordt omgezet in een opstalrecht (wel een beperkt recht). Voor die situatie is art. 9, lid 2, WBR niet geschreven. Dan rest alleen 63 AWR voor belanghebbenden, niet op voorhand kansloos, mits maar het gebruiksrecht dat ASR voor en na de splitsing had betrekking had op dezelfde ruimten als waarop het opstalrecht ziet. Vgl. Besluit 3 mei 2005 (omzetting lidmaatschapsrechten in appartementsrechten).