1774113

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

**Documenttitel: 1774113**

**Kennisgroepvraag 19-052-20, Maatstaf van heffing en veilingkosten**

**Casus:**
In [GEANONIMISEERD] is een akte gepasseerd waarmee HV B.V. een onroerende zaak heeft verkregen. De peiling is verkregen via een veiling waarbij HV B.V. het hoogste heeft ingezet op € [GEANONIMISEERD]. Vervolgens heeft bij afslag geen mijning plaatsgevonden, waarna het [GEANONIMISEERD] is gegund, toegewezen, verkocht en geleverd aan HV B.V. voor de koopprijs van € [GEANONIMISEERD].

De notaris heeft de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting als volgt vastgesteld:
– Koopsom: € [GEANONIMISEERD]
– Af: aandeel in reservefonds: € [GEANONIMISEERD]
– Af: 1% inzetpremie: € [GEANONIMISEERD]

**Vraag:** Mag het bedrag van de inzetpremie (€ [GEANONIMISEERD]) in mindering worden gebracht op het bedrag van de maatstaf van heffing?

**Antwoord:** Neen. Het bedrag van de inzetpremie mag niet in mindering worden gebracht op het bedrag van de maatstaf van heffing.

**Beschouwing:**
Op grond van artikel 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) wordt overdrachtsbelasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Op grond van artikel 9, eerste lid, WBR wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is tenminste gelijk aan die van de tegenprestatie.

In onderdeel 3 van het Besluit van 22 februari 2017, nr. 2017-36415, is ten aanzien van de maatstaf van heffing bij veilingen het volgende opgenomen:
De maatstaf van heffing bij een veiling van een onroerende zaak bedraagt het totaal van de geboden prijs, vermeerderd met de veilingkosten die door de verkoper op grond van de geldende veilingvoorwaarden voor rekening van de koper worden gebracht. Algemeen uitgangspunt hierbij is dat veilingkosten als last voor de koper tot de tegenprestatie moeten worden gerekend.

**Notarieel honorarium**
Van het notarieel honorarium behoort alleen tot de maatstaf van heffing een positief verschil tussen het notarieel honorarium volgens het bij de veiling in rekening gebrachte tarief en het bedrag dat de notaris in het algemeen in rekening gebracht zou hebben als er sprake was geweest van een notarieel transport buiten een veiling.

**Niet tot de tegenprestatie behorende kosten**
Kosten die op grond van artikel 7:12, tweede lid, van het BW voor rekening van de koper komen, worden niet tot de tegenprestatie gerekend en maken daardoor geen deel uit van de maatstaf van heffing. Bij een veiling van een onroerende zaak valt hierbij te denken aan de verschuldigde overdrachtsbelasting, het honorarium van de notaris voor zover dat niet uitstijgt boven het honorarium dat bij een normale levering zou gelden, het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche. Verder wordt ook het bedrag aan strijkgeld dat aan de koper als hoogste inzetter is toegekomen niet tot de tegenprestatie gerekend.

Uit het bovenstaande besluit valt af te leiden dat bij veilingen de maatstaf van heffing moet worden vastgesteld op het bedrag van de tegenprestatie die wordt berekend door de geboden prijs te vermeerderen met het bedrag van de veilingkosten. Een aantal specifiek genoemde veilingkosten wordt echter niet tot de tegenprestatie gerekend. Zo wordt het bedrag aan strijkgeld (inzetpremie) dat aan de koper als hoogste inzetter is toegekomen niet tot het bedrag van de tegenprestatie gerekend.

In de voorliggende casus is de inzetpremie aan HV B.V. als hoogste inzetter toegekomen. Dit betekent dat het bedrag van [GEANONIMISEERD] voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting niet tot de tegenprestatie behoeft te worden gerekend. De tegenprestatie bedraagt dan:
– Koopsom: € [GEANONIMISEERD]
– Af: aandeel in reservefonds: € [GEANONIMISEERD]
– Totaal: € [GEANONIMISEERD]

Het feit dat het bedrag van de inzetpremie op grond van het bovengenoemde besluit niet tot het bedrag van de tegenprestatie behoeft te worden gerekend, betekent niet dat dit bedrag in mindering mag worden gebracht op het bedrag van de geboden koopsom. Dat valt ook niet uit de tekst van het besluit af te leiden.

De notaris stelt nog dat de partij die bij opbod de hoogste prijs inzet weet dat hij op grond van de veilingvoorwaarden maar 99% daarvan feitelijk gaat voldoen. Hij weet dus dat zijn bod voor hem niet de koopsom zal zijn. De relevantie van deze opmerking is niet helemaal duidelijk. Aangenomen kan worden dat de notaris bedoelt dat de koper per saldo de geboden koopsom betaalt waarbij het de aan hem toekomende inzetpremie wordt verrekend. Dit neemt niet weg dat de koopsom/hoogste bod ten aanzien van de onroerende zaak € [GEANONIMISEERD] bedraagt. Als uitgangspunt geldt dat de veilingkosten ook tot het bedrag van de tegenprestatie moeten worden gerekend, echter omdat inzetpremie de koper zelf toekomt mag dit buiten beschouwing blijven.

De waarde van de tegenprestatie wordt aldus (in feite) in dit geval als volgt berekend:
– Koopsom: € [GEANONIMISEERD]
– Bij: veilingkosten
– Af: inzetpremie
– Af: aandeel in reservefonds: (kennelijk geen andere kosten)
– Totaal: € [GEANONIMISEERD]