1774103

Kennisgroepstandpunt

1774103Belastingdienst
VERTROUWELIJK
Belastingdienst/MKB/Noordoost/kantoor Almere
5.1.2e
Memo Kennisgroepstandpunt 19-052-08 toepassing art.
13 Wbr
Feiten/casus
Een projectontwikkelaar heeft een terrein met bedrijfsgebouwen en het
bijbehorend terrein ter grootte var 67 Awr h2 in eigendom verworven (koopprijs €
67 Awr | Ten tijde van de levering 67 Awr Is de bestemming gewijzigd in
woningbouw, is de bouwvergunning afgegeven voor de bouw va al’ Adwoningen en
zijn m rticuliere koperf7 Awkoopovereenkomsten gesloten (de totale koopsomvan df” AWbouwkavels is (era _ bels met ovb). De bouwkavels hebben een
gezamenlijke oppervlakte va67 Awb van het gehele terrein. De resterend? Auf
betreft het openbaar gebied dat door de ontwikkelaar na de oplevering van de
(voor rekening van de particuliere kopers aan te leggen)
gemeenschapsvoorzieningen voor een euro aan de gemeente wordt geleverd.
Vraag
Hoe wordt artikel 13 toegepast op de verkrijging van dé7 Avbouwkavels (geen btw):
a. naar rato van de oppervlakten of naar raar rato van de onderlinge waarden?
b. dient een deel van de bij de aankoop van het totale perceel (de vorige
verkrijging) belaste grondslag voor de overdrachtsbelasting aan de
gemeenschapsvoorzieningen te worden toegerekend of kan de waarde van de
gemeenschapsvoorzieningen op nihil worden gesteld en de gehele grondslag bij
doorverkoop aan def Abouwkavels worden toegerekend?
Antwoord
Ad a. De vermindering vindt plaats naar rato van de onderlinge waarden van de
bouwkavels (kavelprijzen).
Ad b. De waarde van het openbare gebied kan geheel buiten beschouwing worden
gelaten, omdat de daaraan toe te kennen waarde ten tijde van de 11 verkrijgingen
op nihil kan worden gesteld.
Beschouwing/Toelichting (interne toelichting, maakt geen onderdeel uit van
het antwoord)
Algemeen
Verdeling naar rato van de kavelprijzen leidt tot een evenwichtiger verdeling,
omdat bij verschillende typen kavels niet alleen de kavelgrootte kan verschillen,
maar ook de waarde per vierkante meter.
VERTROUWELIJKCorporate Dienst
Vaktechniek
Croeselaan 14
3521 CA Utrecht
Postbus 18280
3510 CG Utrecht
www.belastingdienst.nl
Contactpersoon
Datum
14 september 2020
Versienummer
1.0
Behandeld door
5.1.2e
Kopie aan
| 5.1.2€ |
Bijlage
Pagina 1 van 3
00064

1774103Bij de verkrijging door een projectontwikkelaar van grond bestemd voor
nieuwbouw en aanleg van gemeenschapsvoorzieningen, wordt de waarde van het
perceel (de prijs die daarvoor door de ontwikkelaar wordt betaald) zo goed als
geheel bepaald door de waarde van de te realiseren bouwkavels. De kosten voor
het openbare gebied, de aanlegkosten en de grondkosten, worden goedgemaakt
door de verkoopprijzen van de bouwkavels. Een redelijke uitleg van artikel 13 WBR
brengt dan met zich mee dat dan ook de volledige waarde waarover door de
projectontwikkelaar overdrachtsbelasting was verschuldigd bij de verkrijging van
het totale terrein (deels bestemd voor bebouwing, deels voor aanleg van
gemeenschapsvoorzieningen) wordt toegerekend aan de bouwkavels en niet aan de
grond voor het openbaar gebied die voor een euro aan de gemeente wordt
geleverd. De aan die voorzieningen toe te kennen waarde kan, met andere
woorden, voor redelijke toepassing van artikel 13 WBR ten tijde van de 11
bouwkavel-verkrijgingen op nihil worden gesteld.
Jurisprudentie
Als de verkregen zaak een gedeelte betreft van de bij de voorafgaande verkrijging
verkregen zaak, is artikel 13 WBR slechts van toepassing voor het deel waarvoor het
is begrepen in de eerder belaste verkrijging. Dit blijkt uit het arrest van de Hoge
Raad van 24 december 2004, nr. 39293, ECLI:NL:HR:2004:AR8188, BNB 2005/96.
Daar oordeelde de Hoge Raad dat bij de opvolgende verkrijging van een
appartementsrecht geen vermindering plaatsvindt voor de het bedrag waarvoor
voorafgaand het hele appartementen-complex is verkregen, maar slechts voor het
aandeel van het verkochte appartement in die waarde.
Hof ’s-Hertogenbosch hanteert dit uitgangspunt ook in de uitspraak van 12 maart
2010, nr. 08/00587, ECLI:NL:GHSHE:2010:BM3463 . In die casus was sprake van een
gedeelte waarvoor geen bouwbestemming voor een woning aanwezig was en ook
niet zou worden verkregen. Dit deel heeft daardoor een lagere waarde. Het
gedeelte met de bouwbestemming was bij aankoop door de projectontwikkelaar
meer waard, dan het gedeelte waarvoor de projectontwikkelaar nog
bestemmingswijziging c.q. bouwvergunning moest verkrijgen (die uiteindelijk niet
werd verleend).
In de casus bij Hof Den Bosch heeft een deel van de waarde c.q. de aankoopprijs
van de projectontwikkelaar betrekking op het gedeelte zonder bouwbestemming.
Die waarde is uiteraard niet toe te rekenen aan de verkochte kavels van het deel
dat wel een bouwbestemming heeft.
Het is bij nieuwbouwprojecten gebruikelijk dat alle kosten voor het openbare
gebied voor rekening van de projectontwikkelaar komen en dat die de betreffende
kosten goedmaakt uit (‘doorberekend’ in) de koopprijzen van de kavels c.q.
woningen. In dit geval zijn de aanlegkosten in de aanneemsom begrepen en alleen
de grondwaarde van het openbaar gebied in de prijs van de bouwkavel
‘doorberekend’. Tegenover de levering aan de gemeente van de grond voor het
openbare gebied tegen een euro, staat dus een hogere kavelprijs. Het is dan niet
onredelijk om bij toepassing van artikel 13 WBR hetzelfde te doen en de waarde bij
de voorafgaande verkrijging geheel aan de 11 bouwkavels toe te rekenen.
00064

1774103Het komt voor dat het openbare gebied (de straten en plantsoenen) niet aan de
gemeente wordt geleverd, maar aan de woningeigenaren (gezamenlijk, vaak
mandelige mede-eigendom). In die gevallen verkrijgen de kopers van de kavel wel
de eigendom en hebben dus ook recht op toepassing van artikel 13 WBR voor het
onverdeeld aandeel van de waarde bij de voorafgaande verkrijging. Deze situatie
verschilt economisch echter niet veel van de situatie waarbij het openbaar gebied
aan de gemeente wordt geleverd, omdat in beide situaties de waarde in de kavel
c.q. de woning zit en niet in het openbaar gebied (feitelijk levert dit een kostenpost
op).
00064