1774103

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

**1774103**

Belastingdienst
VERTROUWELIJK
Belastingdienst/MKB/Noordoost/kantoor Almere
5.1.2e

**Memo Kennisgroepstandpunt 19-052-08 toepassing art. 13 Wbr**

**Feiten/casus**
Een projectontwikkelaar heeft een terrein met bedrijfsgebouwen en het bijbehorend terrein ter grootte van [GEANONIMISEERD] in eigendom verworven (koopprijs € [GEANONIMISEERD]). Ten tijde van de levering is de bestemming gewijzigd in woningbouw, is de bouwvergunning afgegeven voor de bouw van [GEANONIMISEERD] woningen en zijn met particuliere kopers [GEANONIMISEERD] koopovereenkomsten gesloten (de totale koopsom van de bouwkavels is [GEANONIMISEERD]). De bouwkavels hebben een gezamenlijke oppervlakte van [GEANONIMISEERD] van het gehele terrein. De resterende oppervlakte betreft het openbaar gebied dat door de ontwikkelaar na de oplevering van de gemeenschapsvoorzieningen voor een euro aan de gemeente wordt geleverd.

**Vraag**
Hoe wordt artikel 13 toegepast op de verkrijging van de bouwkavels (geen btw):
a. naar rato van de oppervlakten of naar rato van de onderlinge waarden?
b. dient een deel van de bij de aankoop van het totale perceel (de vorige verkrijging) belaste grondslag voor de overdrachtsbelasting aan de gemeenschapsvoorzieningen te worden toegerekend of kan de waarde van de gemeenschapsvoorzieningen op nihil worden gesteld en de gehele grondslag bij doorverkoop aan de bouwkavels worden toegerekend?

**Antwoord**
Ad a. De vermindering vindt plaats naar rato van de onderlinge waarden van de bouwkavels (kavelprijzen).
Ad b. De waarde van het openbare gebied kan geheel buiten beschouwing worden gelaten, omdat de daaraan toe te kennen waarde ten tijde van de verkrijging op nihil kan worden gesteld.

**Beschouwing/Toelichting (interne toelichting, maakt geen onderdeel uit van het antwoord)**
Algemeen
Verdeling naar rato van de kavelprijzen leidt tot een evenwichtiger verdeling, omdat bij verschillende typen kavels niet alleen de kavelgrootte kan verschillen, maar ook de waarde per vierkante meter.

**VERTROUWELIJK**
Corporate Dienst
Vaktechniek
Croeselaan 14
3521 CA Utrecht
Postbus 18280
3510 CG Utrecht
www.belastingdienst.nl

**Contactpersoon**
**Datum**
14 september 2020
**Versienummer**
1.0
**Behandeld door**
5.1.2e
**Kopie aan**
| 5.1.2e |
**Bijlage**
Pagina 1 van 3

—

Bij de verkrijging door een projectontwikkelaar van grond bestemd voor nieuwbouw en aanleg van gemeenschapsvoorzieningen, wordt de waarde van het perceel (de prijs die daarvoor door de ontwikkelaar wordt betaald) zo goed als geheel bepaald door de waarde van de te realiseren bouwkavels. De kosten voor het openbare gebied, de aanlegkosten en de grondkosten, worden goedgemaakt door de verkoopprijzen van de bouwkavels. Een redelijke uitleg van artikel 13 WBR brengt dan met zich mee dat ook de volledige waarde waarover door de projectontwikkelaar overdrachtsbelasting was verschuldigd bij de verkrijging van het totale terrein (deels bestemd voor bebouwing, deels voor aanleg van gemeenschapsvoorzieningen) wordt toegerekend aan de bouwkavels en niet aan de grond voor het openbaar gebied die voor een euro aan de gemeente wordt geleverd. De aan die voorzieningen toe te kennen waarde kan, met andere woorden, voor redelijke toepassing van artikel 13 WBR ten tijde van de bouwkavel-verkrijgingen op nihil worden gesteld.

**Jurisprudentie**
Als de verkregen zaak een gedeelte betreft van de bij de voorafgaande verkrijging verkregen zaak, is artikel 13 WBR slechts van toepassing voor het deel waarvoor het is begrepen in de eerder belaste verkrijging. Dit blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2004, nr. 39293, ECLI:NL:HR:2004:AR8188, BNB 2005/96. Daar oordeelde de Hoge Raad dat bij de opvolgende verkrijging van een appartementsrecht geen vermindering plaatsvindt voor het bedrag waarvoor voorafgaand het hele appartementencomplex is verkregen, maar slechts voor het aandeel van het verkochte appartement in die waarde. Hof ’s-Hertogenbosch hanteert dit uitgangspunt ook in de uitspraak van 12 maart 2010, nr. 08/00587, ECLI:NL:GHSHE:2010:BM3463. In die casus was sprake van een gedeelte waarvoor geen bouwbestemming voor een woning aanwezig was en ook niet zou worden verkregen. Dit deel heeft daardoor een lagere waarde. Het gedeelte met de bouwbestemming was bij aankoop door de projectontwikkelaar meer waard dan het gedeelte waarvoor de projectontwikkelaar nog bestemmingswijziging c.q. bouwvergunning moest verkrijgen (die uiteindelijk niet werd verleend).

In de casus bij Hof Den Bosch heeft een deel van de waarde c.q. de aankoopprijs van de projectontwikkelaar betrekking op het gedeelte zonder bouwbestemming. Die waarde is uiteraard niet toe te rekenen aan de verkochte kavels van het deel dat wel een bouwbestemming heeft. Het is bij nieuwbouwprojecten gebruikelijk dat alle kosten voor het openbare gebied voor rekening van de projectontwikkelaar komen en dat die de betreffende kosten goedmaakt uit (‘doorberekend’ in) de koopprijzen van de kavels c.q. woningen. In dit geval zijn de aanlegkosten in de aanneemsom begrepen en alleen de grondwaarde van het openbaar gebied in de prijs van de bouwkavel ‘doorberekend’. Tegenover de levering aan de gemeente van de grond voor het openbare gebied tegen een euro, staat dus een hogere kavelprijs. Het is dan niet onredelijk om bij toepassing van artikel 13 WBR hetzelfde te doen en de waarde bij de voorafgaande verkrijging geheel aan de bouwkavels toe te rekenen.

—

Het komt voor dat het openbare gebied (de straten en plantsoenen) niet aan de gemeente wordt geleverd, maar aan de woningeigenaren (gezamenlijk, vaak mandelige mede-eigendom). In die gevallen verkrijgen de kopers van de kavel wel de eigendom en hebben dus ook recht op toepassing van artikel 13 WBR voor het onverdeeld aandeel van de waarde bij de voorafgaande verkrijging. Deze situatie verschilt economisch echter niet veel van de situatie waarbij het openbaar gebied aan de gemeente wordt geleverd, omdat in beide situaties de waarde in de kavel c.q. de woning zit en niet in het openbaar gebied (feitelijk levert dit een kostenpost op).