1774102

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

**Belastingdienst**
**VERTROUWELIJK**
**Memo Kennisgroepstandpunt 19-052-21, samenloop vrijstelling, strafheffing overdrachtsbelasting**

**Feiten/casus**
Btw-ondernemer A verkoopt en levert een perceel onbebouwde grond aan een door een projectontwikkelaar opgerichte project BV B voor vermeerderd met 21% btw. De koopprijs voor de verkoop en levering door A aan BV B is onder normale zakelijke condities tot stand gekomen. A verplicht zich enkel tot die verkoop en gaat dus geen verplichtingen aan die na de koop kunnen leiden tot een stijging van de waarde van de grond, zoals het verrichte van werkzaamheden aan de grond (bijvoorbeeld realisatie van een opstal).
BV B wil de grond gebruiken voor de nieuwbouw van zorgvastgoed, dat vrijgesteld van btw zal worden verhuurd. BV B kan de door A gefactureerde btw, 21% over [GEANONIMISEERD], niet in aftrek brengen vanwege de voorgenomen btw-vrijgestelde verhuur van het te realiseren zorgvastgoed.
Op het moment van de levering heeft de grond een waarde in het economische verkeer van tenminste [GEANONIMISEERD]. Dit wordt veroorzaakt door het na het sluiten van de verkoopovereenkomst door de projectontwikkelaar gemaakte plan, waar A derhalve volledig buiten staat.
Nadat het bouwterrein is geleverd aan project BV B levert de projectontwikkelaar de aandelen van de project BV B aan C.

**Vraag**
1. Is de samenloopvrijstelling van toepassing op de verkrijging van de grond door de project BV B, of staat de strafheffing van art. 15, vierde lid WBR hieraan in de weg?
2. Is de samenloopvrijstelling van toepassing op de verkrijging door C van de aandelen in de onroerendezaakrechtspersoon BV B?

**Antwoord**
1. De strafheffing is niet van toepassing, zodat de samenloopvrijstelling van toepassing is op de verkrijging van het bouwterrein.
2. Ja, de samenloopvrijstelling is van toepassing op de verkrijging van de aandelen in de onroerendezaakrechtspersoon.

**VERTROUWELIJK**
Corporate Dienst
Vaktechniek
Croeselaan 14
3521 CA Utrecht
Postbus 18280
3510 CG Utrecht
www.belastingdienst.nl

**Contactpersoon**
Kennisgroepvoorzitter
Overdrachtsbelasting
M
E
Datum
4 februari 2020
Versienummer
1.0
Behandeld door
Kopie aan
Bijlage

—

**Beschouwing/Toelichting (interne toelichting, maakt geen onderdeel uit van het antwoord)**
Bij vraag 1: Strafheffing is niet van toepassing hoewel de waarde na de verkoop is gestegen, zodat de btw-vergoeding op het tijdstip van de verkrijging onder de waarde ligt.
Art. 15, vierde lid WBR bevat drie cumulatieve criteria waaraan moet worden voldaan opdat deze strafheffing van toepassing is, te weten:
– Btw-belaste prestatie;
– Verkrijger voldoet niet aan het 90%-criterium, en
– Btw-vergoeding is lager dan de waarde.

In het onderhavige geval wordt — op het tijdstip van de verkrijging – voldaan aan alle drie de criteria zodat de bepaling naar de letter van toepassing is; de wettelijke bepaling eist immers niet dat sprake is van misbruik. Die insteek staat naar de mening van de kennisgroep evenwel op gespannen voet met het doel van de bepaling. Uit de wetsgeschiedenis van het wetsvoorstel ‘aanpak van constructies met betrekking tot (on)roerende zaken’ blijkt immers dat de strafheffing is bedoeld als aanvullende maatregel om btw-constructies te bestrijden.

In de MvT wordt opgemerkt:
“De reparatie in de sfeer van de overdrachtsbelasting moet als een aanvullende maatregel worden gezien op de voorstellen in de omzetbelasting. In de gevallen waarin die niet tot het beoogde resultaat leiden omdat er leveringen van onroerend goed plaatsvinden tegen een lagere vergoeding dan de waarde van het onroerend goed — en er dus te weinig btw wordt betaald — acht ik het gepast een deel van het genoten voordeel terug te halen door middel van de overdrachtsbelasting.”

In de MvA Eerste Kamer wordt opgemerkt:
“De leden van de fracties van SGP, GPV en RPF vragen of het bepaalde in artikel 15, vierde lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer impliceert dat, in de situatie waarin een aannemer uit zakelijke overwegingen gehouden is om de laatste woning binnen een overigens winstgevend complex beneden de kostprijs te verkopen, de koper wordt geconfronteerd met omzetbelasting en overdrachtsbelasting.
Naar de letter van het bepaalde in genoemd artikel 15, vierde lid, is deze conclusie juist. Ik wil in dit verband echter wijzen op hetgeen ik tot nu toe heb gezegd in de stukken omtrent de reikwijdte van deze bepaling. In het kort houdt dat in dat de toepassing van dat artikel dient te worden bezien tegen de achtergrond van de voorstellen in de omzetbelasting ter bestrijding van btw-constructies.”

Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel ‘wetsvoorstel Fiscaal stimuleringspakket en overige fiscale maatregelen’ is in de Kamer het volgende opgemerkt:
“De heer Tang vraagt of de strafheffing ín de overdrachtsbelasting buiten werking kan worden gesteld nu in de huidige tijd de marktwaarde van nieuwe onroerende zaken onder de kostprijs gedaald kan zijn. Ik zeg daar het volgende over. De zogenoemde strafheffing in de overdrachtsbelasting heeft het doel om belastingbesparende constructies tegen te gaan. Wij hebben daar in het verleden veel last van gehad. Het gaat om fiscale constructies om minder belasting te hoeven betalen.”

De strafheffing van art. 15, vierde lid WBR moet worden uitgelegd met inachtneming van het doel dat uit de parlementaire behandeling volgt, te weten om btw-constructies tegen te gaan. Daarbij moet tevens rekening worden gehouden met de objectivering van het constructieoogmerk, in de toets of de btw-vergoeding lager is dan de waarde. Dit betekent dat bij de toepassing van de strafheffing omstandigheden na de verkoop moeten worden genegeerd die in een normale zakelijke situatie evenmin tot een aanpassing van de koopsom leiden.

Hierbij moet in acht worden genomen dat normaliter het ontwikkelingspotentieel van de onroerende zaak gedeeltelijk al in de prijsvorming zit verdisconteerd, maar dat de daadwerkelijke waardeontwikkeling na de koop voor ‘risico’ van de koper is. De na de koop ontstane waardestijging komt dan ook enkel de koper toe. In een reguliere situatie kan uit de waardestijging die na de verkoop optreedt – waardoor de koopsom op het tijdstip van de verkrijging lager blijkt te zijn dan de waarde – dan ook niet worden afgeleid dat een constructieoogmerk bestaat, op grond waarvan de koopsom ‘te laag’ is vastgesteld.

Als zich na de verkoop een autonome marktstijging voordoet, moet die dan ook worden genegeerd bij de toepassing van art. 15, vierde lid WBR. Dit geldt ook als de waarde van de grond stijgt doordat de afnemer een plan (verder) ontwikkelt waardoor de waarde stijgt boven de koopprijs, waarbij moet worden bedacht dat de koper sowieso enkel koopt als hij – op basis van de door hem voorziene aanwending – een hogere waarde aan de onroerende zaak toekent dan de verkoper.

De kennisgroep meent derhalve dat de strafheffing niet van toepassing is op een rechttoe rechtaan situatie, waarin de koopprijs onder normale zakelijke condities tot stand is gekomen en op dat tijdstip derhalve spoort met de waarde terwijl de verkoper geen bemoeienis/invloed heeft met/op de waardestijging van de onroerende zaak na de koop. Op het moment van de koop spoort de btw-vergoeding immers met de waarde, terwijl de daarna opgetreden waardestijging losstaat van de koop zodat de omzetbelasting wordt afgerekend op een wijze die overeenstemt met de bedoeling van de wetgever.

De strafheffing van art. 15, vierde lid WBR moet worden uitgelegd met inachtneming van het doel dat uit de parlementaire behandeling volgt, te weten om btw-constructies tegen te gaan. Daarbij moet tevens rekening worden gehouden met de objectivering van het constructieoogmerk, in de toets of de btw-vergoeding lager is dan de waarde.

De kennisgroep meent dat de strafheffing niet van toepassing is op een rechttoe rechtaan situatie, waarin de koopprijs onder normale zakelijke condities tot stand is gekomen en op dat tijdstip derhalve spoort met de waarde terwijl de verkoper geen bemoeienis/invloed heeft met/op de waardestijging van de onroerende zaak na de koop.

**VERTROUWELIJK**
Pagina 6 van 6