1703729

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

**Documenttitel: 1703729**

Belastingdienst
VERTROUWELIJK Corporate Dienst
Belastingdienst/ Vaktechniek
Croeselaan 14
3521 CA Utrecht
Postbus 18280
3510 CG Utrecht
www.belastingdienst.nl

**Feiten**
Een pand is in [GEANONIMISEERD] gebouwd en in [GEANONIMISEERD] gesplitst in 2 appartementsrechten:
A: het recht op het uitsluitende gebruik van de woning op de begane grond met tuin [GEANONIMISEERD]
B: het recht op het uitsluitende gebruik van de eerste verdieping woning met balkon, alsmede de tweede verdieping woning met balkon en zolder [GEANONIMISEERD] (er is hier dus volgens de splitsingsakte al sprake van 2 woningen).
De WOZ van de 2 bovenwoningen ligt boven de € 4 ton.
De WOZ van de benedenwoning ligt onder de € 2 ton.

Het pand wordt geveild (Executieveiling beslag). Bijlage
Met betrekking tot de veiling is aangegeven:
Dit betreft een "veiling in combinatie”. Dat betekent dat deze veiling bestaat uit meerdere objecten (kavels). Elk object wordt eerst afzonderlijk in opbod en afslag gebracht, waarna de combinatie van de objecten gezamenlijk in afslag plaatsvindt. De verkoper heeft de keuze om de combinatie (niet) te gunnen, of toch (niet) te gunnen aan een of meer bieders op de afzonderlijke kavels. In deze kavel wordt aan totaal van de tevens separaat aangeboden appartementen [GEANONIMISEERD].
De veiling van deze kavel geschiedt alleen bij afslag. Het bedrag van de inzet is vooraf gedefinieerd als de som van de hoogste biedingen op de afzonderlijke kavels [GEANONIMISEERD].
Belanghebbenden [GEANONIMISEERD] wensen het gehele pand te verkrijgen en na [GEANONIMISEERD] voor langere tijd te gaan wonen [GEANONIMISEERD]. Voorafgaand aan de verbouwing wordt het pand door de verkrijgers niet in gebruik genomen. De verbouwing heeft tot doel dat de gedeelten waarop beide appartementsrechten betrekking hebben worden samengevoegd tot één woning met één adres (het buurpand heeft dat al gerealiseerd, dus er lijkt geen belemmering van gemeentelijke toestemming). Niet bekend is of de splitsing in appartementen wordt opgeheven.

**Vraag**
Gesteld dat de koop doorgaat en de appartementsrechten A-1 en A-2 aan beide samenwoners gezamenlijk en gelijktijdig worden geleverd:
1. Wordt op dat moment 1 woning verkregen?
2. Zo nee,
a. vallen beide appartementsrechten onder het verlaagde tarief? Na de verbouwing wordt het geheel als 1 woning anders-dan-tijdelijk zelf bewoond.
b. Kan de startersvrijstelling van toepassing zijn op één of beide appartementsrechten?

**Antwoord**
1. Nee, er worden twee appartementsrechten (woningen) verkregen, zodat voor de overdrachtsbelasting sprake is van twee belastbare feiten.
2. Per verkrijging wordt beoordeeld welk tarief van toepassing is en of de SV van toepassing is. Elk van beide appartementsrechten heeft betrekking op een woning die echter – op zichzelf beschouwd – niet als hoofdverblijf gebruikt gaat worden (gevolg van de verbouwing tot één woning), zodat strikt genomen wellicht gezegd zou kunnen worden dat, per afzonderlijke woning beoordeeld, niet wordt voldaan aan de hoofdverblijfvoorwaarde.
a. Redelijke wetstoepassing brengt echter mee dat het 2% tarief van toepassing is op de verkrijging van de twee appartementsrechten, ongeacht of A en B gezamenlijk eigenaar worden van beide appartementsrechten (ieder voor een breukdeel als mede-eigenaar), of afzonderlijk een appartementsrecht verkrijgen (elk voor 100%), zelfs wanneer slechts één van de partners beide appartementsrechten alleen verkrijgt. Voorwaarde is wel dat de in het pand aanwezige woningen na de verkrijging van de beide appartementsrechten worden samengevoegd tot — in bouwkundig opzicht – één woning die zowel door A als door B wordt gebruikt als hoofdverblijf (anders dan tijdelijk).
b. Wat betreft de startersvrijstelling is de redelijke wetstoepassing geen optie, althans niet wat betreft de woningwaardegrens. De vrijstelling kan immers maar 1 keer worden benut (voor één woning, dus voor 1 appartementsrecht, niet voor beide appartementsrechten).
Het is naar de mening van de Kennisgroep wenselijk dat een tegemoetkoming wordt verleend voor gevallen dat de waarde van beide appartementsrechten samen aan de woningwaardegrens voldoet. Is de waarde van het ene appartement 100.000 en van het andere appartement 350.000, samen 450.000, dan is er voor een tegemoetkoming dus geen plaats. In een dergelijk geval kan de startersvrijstelling slechts voor één woning worden benut (het appartement van 350.000 ligt dan voor de hand).

**Beschouwing**
Uit de parlementaire geschiedenis volgt:
“Vraag P. Omtzigt:
“Het samenvoegen van twee woningen, die naast elkaar liggen, aan elkaar, is dat dan een eigen woning of is dat niet een eigen woning? Dat maakt dan wel weer verschil tussen 2% en 8%. Dus je koopt de woning van de buurman, bijvoorbeeld omdat de woning ooit gesplitst is en je ze weer bij elkaar wilt voegen.”
Stas (in antwoord op vraag van P. Omtzigt):
“Bij het samenvoegen van twee huizen tot één woning, waarin de koper zelf gaat of blijft wonen, zal doorgaans het verlaagde tarief of de vrijstelling kunnen worden toegepast.”

**Opmerkingen**
– Het maakt niet uit of de splitsing in appartementsrechten ongedaan wordt gemaakt.
– Het is niet van belang of na de verbouwing sprake is van 1 WOZ-object.