1703708

Kennisgroepstandpunt

Belastingdienst
VERTROUWELIJK
Belastingdienst/Grote Ondernemingen/kantoor Amsterdam
T.a.v. 5.1.2e
Memo Kennisgroepstandpunt 21-052-01 verkrijging
eigendom eigen woning door opstaller
Feiten/casus
A heeft in[67 Awr|ten gunste van B| 67 Awr een recht van erfpacht én een
recht van opstal gevestigd op een perceel grond met daarop een met de grondverenigde woning die B anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt. in| 67 Awe |
67Awp021 verkrijgt B van A de blote eigendom van deze onroerende zaak.
B heeft ter zake van de eerdere verkrijging van het erfpacht- en opstalrecht geen
gebruik gemaakt van de startersvrijstelling en heeft dit voorafgaande aan de
verkrijging schriftelijk verklaard, alsook dat hij de woning als ‘hoofdverblijf’ ging
gebruiken.
Vraag
Is de verkrijging van de blote eigendom van een onroerende zaak in 2021 die is
bezwaard met een opstalrecht vrijgesteld van overdrachtsbelasting, belast met 2%
of belast met 8% overdrachtsbelasting?
Antwoord
Zowel de startersvrijstelling als het 2%-tarief geldt ook bij verkrijging van de blote
eigendom van een woning (inclusief onder- en bijgelegen grond en overige
aanhorigheden), mits wordt voldaan aan de voorwaarden (woningwaardegrens,
hoofdverblijf etc.). De door B verkregen blote eigendom omvat niet alleen de grond,
maar ook de (duurzaam met die grond verbonden) woning (art. 5:3 BW: voor zover
de wet niet anders bepaalt, is de eigenaar van een zaak eigenaar van al haar
bestanddelen). Door de vestiging van het opstalrecht is dat niet anders geworden.
Als B gebruik maakt van de startersvrijstelling van art. 15, eerste lid, onderdeel p
WBR is de verkrijging van de blote eigendom vrijgesteld. Als hij dit niet doet, geldt
het verlaagde tarief van 2% ingevolge van art. 14, tweede lid WBR. Uiteraard als
ook aan de overige voorwaarden is voldaan.
Beschouwing /Toelichting (interne toelichting, maakt geen onderdeel uit van
het antwoord)
Hoe valt het gegeven antwoord, dat de blote eigendom van een onroerende zaak
(grond plus woning waarop een recht van opstal is gevestigd} mede de woning
omvat, te rijmen met de regel dat door een opstalrecht de verticale natrekking (zie
artikel 5:20, lid 1, letter e, BW) wordt doorbroken? De opstaller is dan toch eigenaar
van de woning, hoe kan dan ook nog de grondeigenaar (bloot) eigenaar zijn van de
woning?
Het antwoord op deze vraag is minder eenvoudig op te schrijven dan in het geval
de verkrijging betrekking heeft op een recht van erfpacht of een recht van
vruchtgebruik. De erfpachter en de vruchtgebruiker worden immers geen eigenaar
VERTROUWELIJKCorporate Dienst
Vaktechniek
Croeselaan 14
3521 CA Utrecht
Postbus 18280
3510 CG Utrecht
www.belastingdienst.nl
Contactpersoon
9.1.2e
Datum
14 april 2021
Versienummer
1.0
Behandeld door
5.1.2e
Kopie aan
5.1.2e
Bijlage
Pagina 1 van 4
00075

1703708van de opstal. Van verkrijging van ‘de woning’ (eigendom) kan bij erfpacht en
vruchtgebruik dus geen sprake zijn, wel van ‘een recht waaraan een woning is
onderworpen’. Voor de helderheid: bij erfpacht en vruchtgebruik zijn de grond én
de daarmee duurzaam verenigde woning (zij vormen samen één onroerende zaak,
zie hieronder) aan het beperkte recht onderworpen.
Is dat bij een recht van opstal anders? Het antwoord moet luiden dat dit wezenlijk
niet anders is, ook al heeft het daar wel wat de schijn van. Een opstalrecht is
immers, net als erfpacht en vruchtgebruik , een beperkt recht, zij het met dit niet
onbelangrijke verschil dat de opstaller als beperkt gerechtigde als zodanig (dus
krachtens het opstalrecht) eigenaar van de woning is (en gebruiker van de grond
waarop de woning staat). Deze bijzonderheid (het hybride karakter van opstalrecht)
laat het karakter van beperkt recht echter onverlet. Aangezien het opstalrecht wordt
gevestigd op ‘de onroerende zaak’ (grond plus woning, dus niet alleen op de grond),
blijft de eigenaar van deze ene onroerende zaak, net als bij erfpacht en
vruchtgebruik, (blote) eigenaar van de grond én de woning (ook al is die woning
krachtens het opstalrecht eigendom van de opstaller). Het opstalrecht is afgeleid
uit het eigendomsrecht (grond plus woning) en dat eigendomsrecht is met het
opstalrecht bezwaard (artikel 3:8 BW). Het vergt wellicht wat voorstellings-
vermogen, maar in de kern komt het hierop toch neer.
Dat grond en opstal samen één onroerende zaak vormen is bevestigd in
rechtsoverweging 3.3 van het arrest van de Hoge Raad van 11 december
2009, nr. 08/05312, BNB 2010/67:
“De tekst van artikel 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer
en het systeem van die wet laten niet toe dat een verkrijging van
een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot een
bestanddeel van een onroerende zaak wordt aangemerkt als de
verkrijging van de economische eigendom van dat bestanddeel. Dit
kan alleen dan anders zijn indien dat bestanddeel zakenrechtelijk
ten opzichte van (de eigendom van) de hoofdzaak is verzelfstandigd
door een beperkt recht – ín het bijzonder een recht van opstal – of
een appartementsrecht.”
Ook in de civiele literatuur wordt overwegend gemeend dat een gebouw of
werk dat duurzaam met de grond is verenigd een bestanddeel van de grond
vormt. Overigens lijkt de Hoge Raad in zijn arrest van 11 december 2009 –
impliciet – al generiek te hebben bepaald dat een gebouw of werk steeds
een bestanddeel is van de grond, zodat de discussie achterhaald lijkt.
Daarbij merken wij op dat de hoofdzaak, de grond, niet incompleet is zonder
de opstal, zodat de verkeersopvatting van art. 3:4, eerste lid BW niet de
onderbouwing kan zijn voor de vaststelling dat hier sprake was van (de
heffing ter zake van) een bestanddeel. Dit betekent ofwel dat de Hoge Raad
bij een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verenigd meent dat
dit via artikel 3:3 BW als een (quasi-)bestanddeel geldt, ofwel dat in de
ogen van de Hoge Raad dan steeds wordt voldaan aan het tweede lid van
art. 3:4, tweede BW (beschadiging van betekenis).
De omstandigheid dat een opstalrecht wordt gevestigd ter verzelfstandiging van
een bestanddeel van de onroerende zaak, in dit geval de woning, heeft niet tot
gevolg dat de onroerende zaak wordt gesplitst in twee onroerende zaken (grond
enerzijds, woning anderzijds). Ook na de vestiging van het opstalrecht is er nog
steeds sprake van één onroerende zaak, met één overkoepelende eigenaar. Het
opstalrecht bezwaart enkel de (gehele) onroerende zaak zonder dat de eigenaar de
(ondeelbare) eigendom van de (gehele) onroerende zaak verliest. De vestiging van
het opstalrecht leidt dus enkel tot een bezwaring van dit ene onsplitsbare
eigendomsrecht. Daaraan doet niet af dat de eigendom van de woning toebehoort
VERTROUWELIJK Pagina 2 van 4
00075

1703708aan de opstaller gedurende het bestaan van het opstalrecht dat op de (gehele) zaak
rust. Dat op de eigendom van dé zaak, die de grond en de opstal omvat, een
opstalrecht drukt betekent dan ook niet dat de eigendom van die ene zaak niet
mede ziet op het bestanddeel van de zaak, de woning. Het opstalrecht voor de
woning veroorzaakt enkel een ‘deuk’ in het eigendomsrecht van de grondeigenaar.
Als over de hoofdzaak, de grond, goederenrechtelijk wordt beschikt, bijvoorbeeld
door vervreemding aan een derde, heeft dat dan tot gevolg dat goederenrechtelijk
automatisch mede wordt beschikt over het bestanddeel, de opstal, zodat de
goederenrechtelijke verhouding tot de opstaller automatisch overgaat op de nieuwe
eigenaar. In dit kader is de benadering van Heyman, Het mysterie van het
eigendomsrecht van de opstaller, in: 2000 jaar eigendom en beperkte rechten, serie
Ars Notariatus 129, blz. 19 e.v., ook relevant, die — ons inziens – terecht meent dat
bij een opstalrecht de aan de eigendom verbonden bevoegdheden wel aanwezig zijn
maar dogmatisch niet met eigendom gelijkgesteld kan worden. Zie ter zake ook
hetgeen werd opgemerkt in de Toelichting Meijers (Van Zeben e.a. Boek 5, p.
355/356): “In de omschrijving van artikel 1 ligt opgesloten, dat het recht van opstal
en het eigendomsrecht op de opstallen onverbrekelijk met elkaar verbonden zijn.
Dit brengt enerzijds mede, dat, wanneer het opstalrecht door overdracht of op
andere wijze aan een ander overgaat, de nieuwe gerechtigde van rechtswege de
eigendom van de opstalten verwerft, anderzijds dat de opstaller geen beschikkingen
kan treffen over het eigendomsrecht op de opstallen los van het opstalrecht. Terwijl
dus de opstaller de opstallen niet kan verhypothekeren, kan hij wel hypotheek
vestigen op het zelfstandige recht van opstal.”
Conclusie
De verkrijging van de eigendom van de grond waarop een woning staat geldt als de
verkrijging van ‘een woning’ in de zin van art. 14, tweede lid WBR en art. 15, eerste
lid, onderdeel p WBR, ook al is de eigendom van de woning als zodanig eigendom
van de opstaller.
Vermenging
Ten overvloede wijzen wij erop dat op het moment van de verkrijging van de
bezwaarde eigendom door de opstalgerechtigde (B) het opstalrecht ingevolge art.
3:81, tweede lid, onderdeel e BW onmiddellijk tenietgaat als gevolg van vermenging
(blote eigendom en opstalrecht komen dan immers in één hand). Enerzijds verliest
de opstaller op dat moment dus ‘de eigendom’ van de opstal (de eigendom van de
woning die uit het opstalrecht voortvloeide), anderzijds verkrijgt de eigenaar op
een ondeelbaar moment — als bestanddeel van de grond – wordt verkregen met de
verkrijging van de ‘blote’ eigendom van de zaak. De vermenging leidt er dus meteen
toe dat hetgeen wordt verkregen het onbezwaarde eigendom betreft omdat het
opstalrecht op moment van de verkrijging immers direct teniet gaat. In de
spiegelbeeldsituatie, de opzegging van een beperkt recht, hebben toch niet voor
niets art. 6, eerste lid WBR? Immers gaat daar het recht door opzegging teniet
zonder dat die aangroei van bloot naar vol eigendom zonder fictie tot een verkrijging
leidt, omdat het opgezegde beperkte recht niet eerst wordt verkregen.
Intrekken standpunt 13-052-03
Bij deze uitleg is het standpunt in kennisgroepvraag 13-052-03, betreffende de
verkrijging bloot eigendom ondergrond woning, onjuist. Nu in dat standpunt
evenwel werd gemeend dat de ondergrond een aanhorigheid bij de woning kon zijn,
heeft dit niet geleid tot een onjuiste tarieftoepassing bij opstallers die de eigendom
verkregen. In situaties dat de eigendom door een derde werd verkregen,
bijvoorbeeld een belegger, zodat niet werd voldaan aan de cumulatieve
VERTROUWELIJK Pagina 3 van 4
00075

voorwaarden voor de kwalificatie als aanhorigheid heeft mogelijk ten onrechte
heffing tegen het algemene tarief plaatsgevonden.
VERTROUWELIJK Pagina 4 van 4
1703708 00075