1703530

Kennisgroepstandpunt

1703530Belastingdienst
VERTROUWELIJK
Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/kennisgroep onroerende zaken
5.1.2e
Memo 20-052-05 Economisch eigendom?
Aanleiding en feiten/omstandigheden
Woningcorporatie X_verkoopt en levert inl67 Awr ken woning met een waarde van €[67 Awr aan Y me€/’AW korting. Y betaalt € 67Awr | Bij de koop is bedongen
(‘de last’) dat Y bij doorverkoop van die woning de korting ( 67 Awr |en 67 Awi/o van
de waardeontwikkeling moet afdragen aan X.
Y krijgt ook de mogelijkheid om tussentijds de last af te kopen onder dezelfde
voorwaarden.
Bij de verkrijging in [67 Awr b ingevolge artikel 9 lid 5 WBR (vanwege het
verkoopregulerend beding) overdrachtsbelasting verschuldigd over €| 67 Awr |
Gesteld dat Y ir 67 Awr kil afkopen. De woning wordt getaxeerd op € [ 67 Awr |Ybetaalt dan aan X €[ 67 Awr Jen van €| 67 Aur is totaal { 67Awr |
Vraag
1. Is sprake van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting?
2. Zoja, hoe verloopt dan de heffing?
Antwoord
1. Het antwoord op de eerste vraag kan alleen bevestigend luiden, als het
afkopen ertoe leidt dat Y de economische eigendom verkrijgt van X en dat
kan alleen Gi a zijn, als X bij de verkoop aan Y de economische
eigendom, 67 Awr |heeft voorbehouden. Dat laatste is dus waarom het
gaat: hee e economische eigendom voorbehouden? De Kennisgroep
is van mening dat dit niet het geval is.
Y verkrijgt ter zake van de afkoop dus niet de economische eigendom in
de zin van artikel 2 lid 2 WBR. Er is geen sprake van een belastbaar feit
voor de overdrachtsbelasting.
2. Niet van toepassing.
Beschouwing (interne toelichting, maakt geen onderdeel uit van het antwoord)
Art. 2, lid 2, WBR luidt:
2. Voor de toepassing van deze wet wordt onder verkrijging mede begrepen de verkrijging
van de economische eigendom. Onder economische eigendom wordt verstaan een samenstel
van rechten en verplichtingen met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde onroerende
zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, dat een belang bij die zaken of
rechten vertegenwoordigt. Het belang omvat ten minste enig risico van
waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar of beperkt
gerechtigde. Onder de verkrijging van de economische eigendom van onroerende zaken of
van rechten waaraan deze zijn onderworpen wordt mede verstaan de verkrijging van een
samenstel van rechten en verplichtingen dat een belang als hiervoor bedoeld
vertegenwoordigt bij een bestanddeel van een onroerende zaak dat zelfstandig aan een
VERTROUWELIJKCorporate Dienst
Vaktechniek
Croeselaan 14
3521 CA Utrecht
Postbus 18280
3510 CG Utrecht
www.belastingdienst.nl
Contactpersoon
5.1.2€
5.1.2e
Datum
30 september 2021
Versienummer
1.0
Behandeld door
5.1.2e
Kopie aan
5.1.2€
Bijlage
Pagina 1 van 4
00089

1703530recht kan worden onderworpen, dan wel bij een recht waaraan een onroerende zaak kan
worden onderworpen. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet
aangemerkt als verkrijging van economische eigendom
De laatste volzin van artikel 2 lid 2 WBR
De laatste zin van artikel 2 lid 2 is toegevoegd om te bewerkstelligen dat een
reguliere voorlopige koopovereenkomst niet reeds leidt tot heffing. Deze zin is
toegevoegd in 1999 toe tezelfdertijd het element dat ook het risico van tenietgaan
op de verkrijger over moet gaan werd geschrapt (dit element was in de eerste
versie van de definitie van economische eigendom als essentiale opgenomen met
hetzelfde oogmerk: voorkomen dat heffing van overdrachtsbelasting aan de orde
is door het enkele opmaken van een koopakte. Het werd geschrapt toen bleek dat
‘wegschrijven’ van het overgang van dit risico volgens de Hoge Raad door de
beugel kon).
Conclusies:
– een overeenkomst die leidt tot verkrijging van uitsluitend recht op levering, leidt
niet tot een belastbaar feit.
– een overeenkomst die leidt tot verkrijging van een recht op levering en meer
dan dat, kan wel een belastbaar feit opleveren (tenzij de tegenprestatie gelijke
tred houdt met de waardeverandering, zodat er geen risico van
waardeverandering overgaat).
– op een overeenkomst die niet leidt tot verkrijging van een recht op levering is de
laatste volzin niet van toepassing. Een dergelijke overeenkomst leidt tot een
belastbaar feit, indien het samenstel van uit die overeenkomst voorvloeiende
rechten en verplichtingen een belang vertegenwoordigt bij een onroerende zaak
van een ander en dat belang ten minste enig risico van waardeverandering
omvat.
Terugkoopovereenkomst — optierecht – anders?
In de casus is geen sprake van een voorbehouden recht op teruglevering, ook is
er geen optierecht van terugkoop voorbehouden door X van Y. X heeft op Y wel
een geldvordering behouden, waarvan het beloop €[ 67 Awr beloopt plus 67Awfa
van de waardestijging (of minus|67 Awrb van de waardedaling) ten tijde van de
doorverkoop.
Zou X uitsluitend een terugleveringsrecht (uit terugkoop) hebben voorbehouden
(nu voor alsdan) dan was geen sprake van een voorbehoud van economische
eigendom.
Hetzelfde geldt als X een terugkoopoptie had bedongen.
Beide gevallen doen zich niet voor in de casus.
X heeft recht op nabetaling bedongen van Y (nu voor als dan) en de omvang van
dat recht is mede gerelateerd aan de waardeverandering van de onroerende zaak.
Y heeft verder geen enkel recht en alle lusten en lasten van de onroerende zaak
komen voor rekening van X.
Zou de omvang van het nabetalingsrecht niet afhankelijk zijn geweest van de
waardeontwikkeling van de onroerende zaak (een vast bedrag of een bedrag dat
aan een andere index gekoppeld is), dan zou van voorbehoud van economische
eigendom geen sprake zijn. Is dat in dit geval, nu die koppeling aan de
waardeverandering van de onroerende zaak er wel is, anders? Daarbij moet men
voorts bedenken dat X slechts een aandeel in de waardestijging of -daling heeft
bedongen, niet in de opbrengst bij doorverkoop. X heeft wel een economisch
belang behouden bij de verkochte onroerende zaak, maar is niet gerechtigd
gebleven tot67 Awr% van de waarde van de onroerende zaak ten tijde van
doorverkoop, maar alleen tot 67Aw van de waardstijging of -daling.
Mening Kennisgroep
Naar de mening van de Kennisgroep is in een geval als dit contractueel wel sprake
van een voorbehouden recht dat in verband staat met de waardeontwikkeling van
VERTROUWELIJK Pagina 2 van 4
00089

1703530de onroerende zaak, en in zoverre is er ook enig risico van waardeverandering bij
X gebleven, maar is niet (mede) een belang bij die onroerende zaak zelf
achtergehouden. X heeft geen enkel belang bij de onroerende zaak, slechts bij de
waardestijging of -daling van die zaak.
Onder die omstandigheden is geen sprake voorbehoud van economische
eigendom van de onroerende zaak, maar — zo men wil – van de economische
eigendom van de waardestijging van de onroerende zaak. Van (voorbehoud van)
economische eigendom in de zin van artikel 2 lid 2 WBR is dan geen sprake. Het
contractuele beding is dan slechts aan te merken als een nadere bepaling van de
koopsom. Vgl. de Nota naar aanleiding van het Verslag, 24172, nr 5, waarin het
volgende is opgemerkt:
De tweede casuspositie luidt als volgt:
«A, vol eigenaar, draagt een pand in economische eigendom over aan B tegen een prijs x,
maar bedingt daarnaast dat indien B het pand binnen 10 jaar doorverkoopt aan een derde, B
verplicht is 50% van de winst c.q. van de verzekeringsuitkering, voor zover deze een bedrag
van x overschrijdt, aan A af te dragen.»
Een variant hierop luidt: «Idem, maar nu is overeengekomen dat indien B het pand met
verlies verkoopt A 50% van het verlies zal dragen, doch maximaal een bedrag y.»
In beide gevallen is er geen reden om aan te nemen dat zij buiten de definitie vallen. De
definitie vereist immers niet dat het risico van waardeverandering volledig voor rekening van
de economisch eigenaar komt. Enig risico is voldoende, Ik zie hier de bepalingen ten aanzien
van het meedelen in de winst casu quo meedragen van het verlies bij een eventuele verkoop
meer als een nadere bepaling van de koopprijs.”
De staatssecretaris schrijft dat de bedingen wel binnen de definitie vallen, maar
tevens dat meer sprake is van een nadere bepaling van de koopprijs. Naar onze
mening vallen de hier bedoelde meer-waardebedingen niet onder de definitie,
maar ook als dat wel zou zijn, dan nog —dat zijn wij eens met de staatssecretaris –
is geen sprake van (voorbehoud van) economische eigendom als bedoeld in artikel
2, lid 2.
De conclusie van de Kennisgroep stemt overeen met het antwoord van het
vaktechnisch bureau van de belastingdienst (Centrum voor Proces- en
Productontwikkeling, 12 juli 2002; nr BCPP 2000-00279) op een voorgelegde
rechtsvraag. In de Notamail 2002/163 staat:
Wanneer bij het opstellen van een samenievingscontract één van beide partners een eigen
woning heeft, wordt soms een bepaling opgenomen waarin de samenwoners afspreken bij
het verbreken van de samenwoning de waardevermeerdering van de woning gedurende de
periode van samenwonen te delen. In de praktijk komt immers vaak de hypotheekrente ten
laste van beide partners. De vraag rijst of in zo’n geval sprake is van een economische
eigendomsoverdracht ter zake waarvan overdrachtsbelasting is verschuldigd,
Het vaktechnisch bureau van de belastingdienst (Centrum voor Proces- en
Productontwikkeling) meent dat bij een dergelijk verrekenbeding tussen samenwoners geen
sprake js van een econoom. Het aangaan en ontbinden van dergelijke verrekenbedingen
tussen samenwoners leidt niet tot heffing van overdrachtsbelasting. Wel wordt opgemerkt
dat voormeld standpunt kan worden gewijzigd zodra oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van
verrekenbedingen.
Ministerie van Financiën; 12 juli 2002; nr BCPP 2000-00279
De conclusie van de Kennisgroep sluit ook aan bij het Besluit van 23 april 2021,
nr. 2021-64140 (en zijn voorgangers).
3.2 Verrekenbeding
Echtgenoten die niet zijn gehuwd in wettelijke gemeenschap van goederen kunnen binnen
de huwelijksvoorwaarden een verrekenbeding overeenkomen (afdeling 2 van Titel 8 Boek 1
BW). Hetzelfde geldt voor geregistreerd partners. Als een dergelijk verrekenbeding (mede)
ziet op de waardeontwikkeling van een onroerende zaak, kan het aangaan dan wel de
ontbinding van het verrekenbeding een verkrijging zijn van economische eigendom in
VERTROUWELIJK Pagina 3 van 4
00089

1703530de zin van artikel 2, tweede lid, WBR. Ik acht het dan niet in alle gevallen gewenst dat er
overdrachtsbelasting wordt geheven. Daarom keur ik het volgende goed.
Goedkeuring
Ik keur goed dat een tegemoetkoming wordt verleend ten bedrage van de bij de verkrijging
van economische eigendom in de zin van artikel 2, tweede lid, WBR verschuldigde
overdrachtsbelasting, als deze verkrijging rechtstreeks voortvloeit uit het aangaan of het
ontbinden van een verrekenbeding als onderdeel van huwelijks- of
partnerschapsvoorwaarden.
Toelichting
Als een echtgenoot op andere wijze een belang verkrijgt in een tot het vermogen van de
andere echtgenoot behorende onroerende zaak, kan er overdrachtsbelasting zijn
verschuldigd, Dit zal aan de hand van alle relevante feiten en omstandigheden (samenstel
van rechten en verplichtingen) moeten worden beoordeeld. De goedkeuring geldt dan niet.
3.3 Samenievingscontract
Artikel 87 Boek 1 BW bevat een regeling voor het ontstaan van vergoedingsrechten tussen
echtgenoten of gewezen echtgenoten.1 Ongehuwde samenwoners kunnen in hun
samenlevingscontract een clausule opnemen analoog aan de regeling van artikel 87, eerste,
tweede of derde lid, Boek 1 BW. Ook kunnen samenwoners een zogenoemde
meerwaardeclausule opnemen in hun samenlevingscontract waardoor één van de partners
een vergoedingsvordering verkrijgt met betrekking tot de waardeontwikkeling van een
onroerende zaak die eigendom is van de andere partner. Dit bijvoorbeeld vanaf het moment
van aangaan van het samenlevingscontract of vanaf de aankoop van de onroerende zaak.
Daarnaast is het mogelijk dat samenwoners in hun samenlevingscontract een onderling
verrekenbeding overeenkomen. Als de in het samenievingscontract opgenomen clausule of
verrekenbeding (mede) betrekking heeft op de waardeontwikkeling van een onroerende
zaak, kan onder omstandigheden bij het aangaan dan wel bij ontbinding van deze
clausule of dit verrekenbeding sprake zijn van een verkrijging van economische
eigendom in de zin van artikel 2, tweede lid, WBR.
Ik acht het dan niet in alle gevallen gewenst dat er overdrachtsbelasting wordt geheven,
Daarom keur ik het volgende goed.
Goedkeuring
Ik keur goed dat een tegemoetkoming wordt verleend ten bedrage van de
overdrachtsbelasting die is verschuldigd bij de verkrijging van economische eigendom in de
zin van artikel 2, tweede lid, WBR, als deze verkrijging rechtstreeks voortvloeit uit het
opnemen of het ontbinden van een meerwaardeclausule, een verrekenbeding of een clausule
analoog aan de regeling van artikel 87, eerste, tweede of derde lid, Boek 1 BW in een
samentevingscontract.
Toelichting
Als een partner op andere wijze een belang verkrijgt in een tot het vermogen van de andere
partner behorende onroerende zaak, kan er overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Dit zal
aan de hand van alle relevante feiten en omstandigheden (samenstel van rechten en
verplichtingen) moeten worden beoordeeld. De goedkeuring geldt dan niet.
VERTROUWELIJK Pagina 4 van 4
00089