1703525

Kennisgroepstandpunt

Download kennisgroepstandpunt in origineel PDF-formaat

**Belastingdienst**
**MERLEVUM FEL K Corporate Dienst**
Belastingdienst/GO Noordwest/kantoor Amsterdam Vaktechniek
Croeselaan 14
3521 CA Utrecht
Postbus 18280
3510 CG Utrecht
www.belastingdienst.nl

**Contactpersoon**
Kennisgroepstandpunt 20-052-19, huuraanvullend recht 2
Datum: 11 januari 2020
Versienummer: 1.0
Behandeld door: 5.1.2e
Kopie aan: 5.1.2e
Bijlage: [GEANONIMISEERD]
VERTROUWELIJK

—

**Vraag**
Bij verkrijging van een opstalrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het recht vermeerderd met de waarde van de retributie (indien verschuldigd). Verhoogt een huurvoortzettingsbeding in de opstalvoorwaarden de waarde van een (zelfstandig) opstalrecht als het huurrecht positieve waarde heeft?

**Antwoord**
Ja, dat is mogelijk, maar niet vanzelfsprekend. Het huurvoortzettingsbeding kan alleen invloed hebben op de waarde van het opstalrecht, als aan de volgende twee voorwaarden wordt voldaan, te weten:
1. het huurvoortzettingsbeding moet onderdeel zijn van de goederenrechtelijke opstalvoorwaarden tussen gemeente en opstaller;
2. het uit het opstalrecht voortvloeiende huurvoortzettingsbeding moet een toegevoegde waarde hebben. Dat is alleen het geval, indien het huurvoortzettingsbeding exclusief verbonden is met het opstalrecht.

Anders gezegd: de bevoegdheid om de huur over te dragen (onder de oude voorwaarden, waardoor de intrinsieke waarde van het huurrecht toekomt aan de overdragende opstaller) komt alleen toe aan de huurder die tevens een opstalrecht heeft.

De kennisgroep overdrachtsbelasting is van opvatting dat in de voorgelegde casus wel wordt voldaan aan de eerste voorwaarde, maar niet aan de tweede voorwaarde.

**Beschouwing/Toelichting**
Op grond van het feit dat (in de praktijk, nagezien wordt nog of hiervoor een uitdrukkelijke regeling bestaat) aan elke huurder, ook de huurder die geen opstalrecht heeft, de gelegenheid wordt geboden een opvolgende huurder voor te dragen, heeft het huurvoortzettingsbeding dat in de opstalvoorwaarden is opgenomen geen toegevoegde waarde (uitgezonderd wellicht in het geval van uitwinning van het opstalrecht door een schuldeiser die de huur niet overnemen kan).

Is het huurvoortzettingsbeding goederenrechtelijk of verbintenisrechtelijk van aard?
In het geval dat het huurvoortzettingsbeding een persoonlijk recht van de opstaller behelst jegens het recht om de lopende huur voort te zetten (hetzij via contractovername, hetzij via ontbinding van de oude huurovereenkomst en het aangaan van een nieuwe inhoudelijk gelijke huurovereenkomst), verhoogt dat de waarde van het opstalrecht in ieder geval niet. In dat geval zal de tegenprestatie (bij overdracht bedongen van de verkrijger van het opstalrecht) gesplitst moeten worden, omdat verkrijging van het persoonlijke recht niet leidt tot belastbaarheid voor de overdrachtsbelasting.

Wanneer het beding wel goederenrechtelijk van aard is, kan het huurvoortzettingsbeding de waarde wel verhogen (maar een automatisme is dat niet). Gelet op onderstaande rechtspraak is de KG van mening dat het huurvoortzettingsbeding onderdeel uitmaakt van de goederenrechtelijke opstalvoorwaarden tussen opstaller en gemeente.

—

**ERFPACHTSITUATIES**
HR 16 maart 1977, NJ 1977, 399, (Kadegeld, erfpachtcanon?)
De gemeente X verleende een recht van erfpacht aan X op een aan het water gelegen perceel grond (havenperceel), voorzien van een kademuur. In de toepasselijke Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden in het havengebied der gemeente X was onder meer bepaald:
‘Artikel 14.
1. Indien het terrein aan water is gelegen, is de erfpachter daarvoor per jaar een vergoeding verschuldigd, waarvan het bedrag volgens het bij de erfpachtsacte bepaalde wordt vastgesteld op de voet van het bij de geldende verordening kadegeld gestelde.’

Vraag: is de verplichting tot betaling van kadegeld (art. 14, lid 1) een persoonlijke verplichting, behorend tot de door de erfpachter ter zake van het erfpachtrecht aan de gemeente verschuldigde tegenprestatie, of is de kadegeldverplichting een goederenrechtelijke verplichting, onderdeel van het zakelijk recht van erfpacht, die als canon op basis van art. 11, lid 1, WBR bij de waarde van het recht opgeteld dient te worden?

De Hoge Raad spreekt uit dat in dit geval de kadegeldverplichting dient te worden aangemerkt als een onderdeel van het recht van erfpacht, een goederenrechtelijke verplichting derhalve.

—

**Hof Amsterdam 24 januari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:BY9777**
In de erfpachtvoorwaarden was opgenomen dat de erfpachter het recht had een brandstofverkooppunt te vestigen. Dient dit recht los te worden gezien van het recht van erfpacht of maakt het daar goederenrechtelijk deel van uit en zo ja, dient dan ook overdrachtsbelasting te worden betaald over de waarde van dit recht?

De rechtbank had overwogen:
“Een erfpachtvoorwaarde heeft slechts goederenrechtelijke werking (en behoort derhalve slechts tot de inhoud van het recht van erfpacht), voor zover zij voldoende verband houdt met het wezen van het erfpachtrecht.”

—

**HR 13 juli 1993, BNB 1993/278 (erfpacht en MGE)**
5. Beoordeling van het middel
5.1. Het Hof heeft het volgende vastgesteld. Belanghebbende is een woningcorporatie c.q. instelling in de zin van de Bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (hierna: de MGE-bepalingen).

—

**OPSTALRECHT**
HR 11 maart 1981, BNB 1981/69 (opstalrecht)
“Partijen mogen bij de akte van vestiging de bevoegdheden van de opstaller nader regelen en hem ook bevoegdheden toekennen die niet nodig zijn voor het volle genot van dat recht, mits die bevoegdheden in zodanig verband staan met die welke de opstaller naar de aard van dat recht toekomen dat het gerechtvaardigd is die bevoegdheden als onderdeel van dat recht te behandelen.”

—

**HUUR- EN PACHTSITUATIES**
HR 9 augustus 2002 (Visser-De Boer c.s., huur).
Een onroerende zaak (tuinmanshuis) is verhuurd door Queekhoven BV aan De Boer c.s.

—

**DE ONDERHAVIGE CASUS**
De criteria voor kwalificatie van het huurvoortzettingsbeding als goederenrechtelijke afspraak zijn:
1. Is het beding opgenomen in een notariële akte van vestiging (of in algemene voorwaarden die in die akte van vestiging van toepassing zijn verklaard) en is de akte (en zijn de voorwaarden) ingeschreven in de openbare registers? Zo ja:
2. Het beding mag niet in strijd komen met het wezen van het opstalrecht (eigendom van de opstal).

In de casus wordt aan de eerste voorwaarde voldaan. Wat de tweede voorwaarde betreft is de kennisgroep overdrachtsbelasting van mening, gelet op de bovenstaande rechtspraak, dat het huurvoortzettingsbeding in voldoende verband staat met de bevoegdheid van de opstaller om opstallen in eigendom op de verhuurde grond te hebben en te houden, zodat het gerechtvaardigd is de rechten en plichten die uit het huurvoortzettingsbeding voortvloeien als onderdeel van het opstalrecht te behandelen.

VERTROUWELIJK